Paris est la ville la plus stricte d'Europe sur la location courte durée. Depuis 2017, les règles se sont durcies chaque année. Que vous louiez votre résidence principale quelques semaines par an ou que vous gériez un investissement locatif, ignorer ce cadre peut coûter cher : les amendes montent jusqu'à 50 000 €. Ce guide vous donne les vrais chiffres et la marche à suivre pour louer sur Airbnb à Paris sans risque.
Vue d'ensemble de la réglementation parisienne
La réglementation Airbnb à Paris repose sur plusieurs textes : la loi ALUR de 2014, la loi pour une République numérique de 2016, le Code du tourisme, et des arrêtés municipaux spécifiques à Paris. Depuis 2018, la Ville a renforcé ses contrôles via une plateforme de déclaration en ligne et un accord de partage de données avec Airbnb.
Les trois règles fondamentales : tout logement mis en location à Paris doit être déclaré en mairie. Une résidence principale ne peut pas dépasser 120 nuits louées par an. Une résidence secondaire nécessite une autorisation de changement d'usage — une procédure longue et coûteuse.
Le numéro d'enregistrement obligatoire
Depuis le 1er décembre 2017, tout propriétaire parisien qui met son logement en location meublée touristique doit obtenir un numéro d'enregistrement à 13 chiffres auprès de la mairie de Paris. Ce numéro doit figurer sur toutes vos annonces : Airbnb, Booking, VRBO, et toute autre plateforme. Consultez notre guide dédié pour savoir comment obtenir votre numéro d'enregistrement à Paris.
Comment obtenir ce numéro ?
La démarche se fait entièrement en ligne sur paris.fr. Comptez 10 minutes. Vous aurez besoin de fournir :
- L'adresse complète du logement
- La nature du logement (résidence principale ou secondaire)
- Votre identité et coordonnées
Le numéro est délivré immédiatement par voie électronique. Il est valable sans limite de durée tant que la situation reste inchangée. Si le logement change de propriétaire ou de statut, un nouveau numéro est à demander.
Sanction : publier une annonce sans numéro d'enregistrement expose à une amende de 5 000 € par logement. Airbnb est tenu de retirer les annonces non conformes sur signalement des autorités.
La limite des 120 nuits pour les résidences principales
C'est la règle que tout le monde connaît — et que peu respectent vraiment. En France, une résidence principale (le logement que vous habitez au moins 8 mois par an) ne peut être louée en meublé touristique que dans la limite de 120 nuits par année civile. C'est l'article L. 324-1-1 du Code du tourisme, modifié par la loi ALUR.
Airbnb bloque automatiquement votre calendrier une fois ce seuil atteint. Mais ce blocage ne vous protège pas si vous louez aussi via d'autres plateformes. Le compteur de 120 nuits s'applique toutes plateformes confondues.
Qui contrôle le respect des 120 nuits ?
La mairie de Paris peut demander à Airbnb et aux autres plateformes les données de location de n'importe quel hôte parisien. Des agents assermentés font aussi des contrôles de terrain. Depuis la loi pour une République numérique, les plateformes transmettent chaque année à la mairie les données d'activité des hôtes — nom, adresse, nombre de nuits louées.
Déclaration en mairie : démarche et formulaires
Au-delà du numéro d'enregistrement, une déclaration préalable en mairie est obligatoire. Pour les résidences principales, elle s'appuie sur le formulaire Cerfa n°14004*04. Ce n'est pas une demande d'autorisation : c'est une simple information à la mairie que vous exercez une activité de location meublée touristique.
| Type de logement | Démarche requise | Formulaire |
|---|---|---|
| Résidence principale | Déclaration simple + numéro d'enregistrement | Cerfa 14004*04 + portail paris.fr |
| Résidence secondaire (propriété classique) | Changement d'usage + compensation | Dossier mairie + certificat de compensation |
| Résidence secondaire (SCI ou société) | Autorisation de changement d'usage commerciale | Dossier mairie spécifique |
Taxe de séjour : collecte Airbnb et obligations déclaratives
Bonne nouvelle : à Paris, la taxe de séjour est collectée automatiquement par Airbnb auprès des voyageurs et reversée directement à la mairie. Vous n'avez rien à faire pour la collecte de la taxe de séjour via Airbnb. Vérifiez simplement que votre logement est bien catégorisé pour que le bon tarif s'applique.
Les tarifs 2025 à Paris varient selon la catégorie du logement : de 0,88 € par personne par nuit pour un meublé non classé jusqu'à 4,40 € pour un palace. Pour un appartement meublé non classé standard, le tarif 2025 est de 1,76 € par personne par nuit (source : Ville de Paris).
Attention : si vous louez aussi via Booking.com ou VRBO, vérifiez si ces plateformes collectent automatiquement la taxe pour Paris. Ce n'est pas systématique. Dans ce cas, c'est à vous de la collecter et la reverser à la mairie.
Résidence secondaire : changement d'usage et PLU Paris
Si le logement que vous souhaitez louer sur Airbnb n'est pas votre résidence principale, la situation est beaucoup plus contraignante. Vous devez obtenir une autorisation de changement d'usage auprès de la mairie de Paris, encadrée par le Plan Local d'Urbanisme (PLU).
Depuis 2009, Paris applique une règle de compensation : pour chaque m² transformé en usage touristique, vous devez ramener une surface commerciale équivalente au marché résidentiel. Dans les arrondissements centraux, cette compensation coûte entre 1 000 et 2 000 € par m². C'est pourquoi la quasi-totalité des hôtes Airbnb parisiens loue leur résidence principale.
La loi SRU renforce également les obligations de maintien du parc résidentiel. La Ville dispose d'outils juridiques solides pour contrôler la transformation de logements en hébergements touristiques, particulièrement dans les arrondissements centraux (1er au 11e) où la pression immobilière est la plus forte.
Copropriété, règlement intérieur et assurance responsabilité civile LCD
Avant de publier votre annonce, lisez votre règlement de copropriété. Certains règlements parisiens contiennent une clause d'habitation bourgeoise stricte ou une interdiction explicite de sous-location. Si c'est votre cas, vous êtes bloqué même si vous êtes en règle avec la mairie. En cas de doute, consultez votre syndic ou un avocat spécialisé en droit de la copropriété avant de vous lancer.
Sur l'assurance : votre contrat habitation classique ne couvre pas la location courte durée. Vous devez souscrire une assurance responsabilité civile pour location courte durée (LCD) qui couvre les dommages causés par les voyageurs et votre responsabilité en cas d'accident. AirCover offre une protection complémentaire mais ne remplace pas une vraie assurance. Des offres spécifiques LCD existent chez Hiscox, MMA ou des courtiers spécialisés.
Checklist avant de louer : numéro d'enregistrement obtenu — Cerfa déposé — règlement de copropriété vérifié — assurance RC LCD souscrite — compteur de nuits activé sur Airbnb.
Sanctions mairie Paris et contrôle préfecture
Les contrôles se sont intensifiés depuis 2020. Voici les amendes réelles :
- Annonce sans numéro d'enregistrement : 5 000 € par logement
- Dépassement des 120 nuits : jusqu'à 10 000 €
- Location sans autorisation de changement d'usage : jusqu'à 50 000 € + astreinte de 1 000 €/jour jusqu'à régularisation
- Fausse déclaration sur la nature du logement : sanctions pénales potentielles
La mairie dispose d'une brigade dédiée aux meublés touristiques. Un signalement de voisin ou de syndic suffit à déclencher un contrôle. Les plateformes sont tenues de suspendre les annonces signalées par les autorités. Pour les cas les plus graves — location sans autorisation de changement d'usage ou dépassements répétés du plafond — le contrôle préfecture s'ajoute aux contrôles municipaux.
Un arrêté municipal peut aussi être pris pour restreindre localement les locations touristiques dans certains quartiers ou immeubles faisant l'objet de plaintes répétées. Airbnb est légalement tenu de transmettre ses données à la mairie : les hôtes dépassant les limites sont identifiables.
Conseils pour louer sereinement en 2025
Ce que je recommande à tous les propriétaires que j'accompagne :
- Obtenez votre numéro d'enregistrement avant de publier votre première annonce — pas après
- Activez le compteur de nuits dans votre tableau de bord Airbnb et vérifiez-le chaque mois
- Gardez une preuve que le logement est votre résidence principale : factures EDF, avis d'imposition à cette adresse
- Souscrivez une assurance dédiée LCD — AirCover ne couvre pas tout. Vérifiez aussi les règles de votre copropriété avant de mettre en location
- Si vous hésitez sur votre statut (résidence principale ou secondaire), posez la question à un notaire avant de vous retrouver en infraction
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Questions fréquentes
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