Disclaimer : Ce guide est informatif et reflète la législation en vigueur en 2025. La fiscalité évolue fréquemment. Consultez un expert-comptable ou un conseiller fiscal pour une analyse adaptée à votre situation personnelle.
La fiscalité des revenus Airbnb a été profondément réformée en 2025. La loi de finances 2025 (dite loi Anti-Airbnb) a changé les seuils. Elle a également modifié les abattements forfaitaires. Choisir le bon régime fiscal peut faire une différence de plusieurs milliers d'euros par an. Voici le guide complet pour les propriétaires-bailleurs en 2025.
Le régime micro-BIC en 2025 : ce qui a changé
Le micro-BIC est le régime par défaut pour les loueurs en meublé touristique. Il s'applique si vos revenus restent sous les seuils légaux. Son fonctionnement est simple : vous déclarez vos revenus bruts. Vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire sans justificatif. Aucune comptabilité détaillée n'est requise.
| Type de meublé | Seuil micro-BIC 2025 | Abattement 2025 | Avant 2025 |
|---|---|---|---|
| Meublé touristique non classé | 15 000 € | 30 % | 77 700 € / 50 % |
| Meublé touristique classé ★★★ | 77 700 € | 50 % | 188 700 € / 71 % |
| Chambre d'hôtes | 77 700 € | 71 % | 188 700 € / 71 % |
À retenir : si vos revenus Airbnb dépassent 15 000 €/an (non classé), vous basculez automatiquement au régime réel. Pour un T2 parisien générant 25 000 €/an, le micro-BIC non classé n'est plus accessible depuis 2025.
Le régime LMNP réel : intérêt et fonctionnement
Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) au régime réel permet de déduire toutes vos charges réelles. Il permet également d'amortir la valeur du bien immobilier. C'est presque toujours le régime le plus avantageux. Surtout pour un appartement parisien générant plus de 15 000 €/an de revenus locatifs.
Charges déductibles en LMNP réel
- Commission de conciergerie (ex : 25 % des revenus bruts)
- Commission Airbnb (3 % côté hôte)
- Charges de copropriété
- Intérêts d'emprunt immobilier
- Taxe foncière
- Assurance PNO (Propriétaire Non Occupant)
- Frais d'entretien et petites réparations
- Abonnements (internet, streaming pour voyageurs)
- Frais de comptable (déductibles eux-mêmes)
L'amortissement : le levier fiscal majeur
En LMNP réel, vous pouvez amortir la valeur du bien immobilier (hors terrain) sur 25 à 30 ans. Le mobilier s'amortit sur 5 à 10 ans. Pour un appartement valorisé à 400 000 € (hors terrain estimé à 20 %), l'amortissement annuel est d'environ 10 600 €/an. C'est une charge déductible. Elle ne sort pas de votre trésorerie. Elle réduit votre revenu imposable sans débours supplémentaire.
Comparaison des deux régimes : exemple chiffré Paris
Prenons un cas concret. Un T2 dans le 9e arrondissement génère 25 000 € de revenus bruts annuels. Le propriétaire est dans la tranche marginale d'imposition à 30 %.
| Élément | Micro-BIC classé (50 %) | LMNP réel |
|---|---|---|
| Revenus bruts | 25 000 € | 25 000 € |
| Charges déductibles | Forfait 50 % = 12 500 € | ~18 500 € (réelles + amort.) |
| Bénéfice imposable | 12 500 € | 6 500 € |
| Impôt (30 % + 17,2 % PS) | ~5 900 € | ~3 068 € |
| Économie fiscale | — | ~2 832 €/an |
Calcul simplifié à titre indicatif. Les prélèvements sociaux (17,2 %) s'appliquent aux revenus BIC non professionnels. Consultez un expert-comptable pour votre situation exacte.
La taxe de séjour à Paris en 2025
La taxe de séjour est collectée par Airbnb automatiquement auprès des voyageurs. Elle est reversée directement à la Ville de Paris. En tant que propriétaire-bailleur, vous n'avez rien à gérer. Mais vous devez en connaître le montant pour vos simulations de revenus nets.
En 2025, la taxe de séjour à Paris s'élève à 8,10 € par personne et par nuit pour les meublés non classés. En 2024, elle était de 5,20 €. La hausse est due à la taxe additionnelle Île-de-France Mobilités. Elle représente 200 % de la taxe de base. Cette taxe est prélevée sur le voyageur. Elle ne réduit pas vos revenus locatifs.
TVA et CFE/CET : êtes-vous concerné ?
TVA
La location meublée de courte durée est en principe exonérée de TVA. C'est le cas si elle ne s'accompagne pas de prestations para-hôtelières. Ces prestations incluent : petit-déjeuner, réception 24h/24, ménage quotidien, fourniture quotidienne de linge. La grande majorité des locations Airbnb parisiennes n'offrent pas ces services. Elles sont donc exonérées de TVA.
CFE (Cotisation Foncière des Entreprises)
En tant que LMNP, vous êtes redevable de la CFE dès la deuxième année d'activité. Le montant varie selon la commune et la valeur locative du bien. À Paris, la CFE représente 200 à 800 €/an pour un appartement standard. Elle est déductible de vos charges en régime réel. Elle est également déductible dans le calcul de votre bénéfice imposable.
Ce que la conciergerie gère fiscalement
Ekrin Gestion ne fait pas de conseil fiscal. Ce rôle revient à votre expert-comptable. Mais nous facilitons votre déclaration fiscale en vous fournissant :
- Un récapitulatif annuel des revenus bruts, commissions et nuits louées (parfait pour votre comptable)
- La confirmation que la taxe de séjour a bien été collectée et reversée par Airbnb
- Les justificatifs de toutes les charges facturées (déductibles en régime réel)
Pour optimiser votre situation, consultez un expert-comptable spécialisé en LMNP. Découvrez également notre page services ou simulez vos revenus nets.
Questions fréquentes
Estimez le potentiel de votre appartement
Simulation personnalisée gratuite · Résultat en 24h · 0€ engagement
Calculer mes revenus →