Depuis le 1er janvier 2025, la limite légale pour une résidence principale à Paris est fixée à 90 nuits par an. Ce n'est plus 120 nuits. La loi Le Meur (dite loi Anti-Airbnb) a durci les règles. Voici tout ce qu'un propriétaire doit savoir en 2025.
La limite de 90 nuits : ce que dit la loi
La réglementation distingue deux situations. Tout dépend du statut de votre logement.
- Résidence principale : vous pouvez louer jusqu'à 90 nuits par an. Aucune autorisation spéciale n'est requise. Au-delà du seuil, la location devient illégale. Airbnb bloque votre calendrier automatiquement dès que le quota est atteint.
- Résidence secondaire : aucune limite de nuitées. Mais une autorisation de changement d'usage est obligatoire. Elle est délivrée par la mairie de Paris. Elle est très difficile à obtenir. Elle l'est encore plus dans les arrondissements centraux.
À retenir : la résidence principale est le logement où vous habitez au moins 8 mois par an. C'est ce que précise l'article L.631-7 du Code de la construction. Même si vous partez l'été, votre appartement parisien reste votre résidence principale.
Comment compter ses 90 nuits ?
Le comptage inclut toutes les nuits louées sur toutes les plateformes. Airbnb, Booking.com et Abritel cumulent leurs nuits dans le décompte officiel. Une nuit = une nuit calendaire. Peu importe l'heure de départ du voyageur.
Airbnb affiche un compteur dans votre tableau de bord hôte. Il se met à jour après chaque séjour. À partir du seuil, Airbnb bloque les nouvelles réservations pour l'année civile en cours. Le compteur repart à zéro le 1er janvier.
Le numéro d'enregistrement en mairie : obligatoire
Toute mise en location meublée touristique à Paris nécessite un numéro d'enregistrement à 13 caractères. Il est délivré par la mairie de Paris. Ce numéro doit figurer sur votre annonce Airbnb. Il est obligatoire sur toutes les plateformes de réservation.
Comment l'obtenir via le téléservice paris.fr
- Rendez-vous sur le téléservice en ligne de paris.fr
- Déclarez votre logement : adresse, statut principal ou secondaire
- Un accusé de réception arrive par email sous 48 heures avec votre numéro
- Renseignez ce numéro dans votre annonce sur chaque plateforme
À partir du 20 mai 2026, un téléservice national unifié sera obligatoire. Il concernera tous les meublés touristiques de France. Résidences principales et secondaires seront toutes concernées.
Amendes et sanctions : les vrais risques
La Ville de Paris contrôle activement les annonces illégales depuis 2023. Les moyens ont été renforcés en 2025. Une brigade dédiée surveille les plateformes de location. Les sanctions sont significatives.
| Infraction | Amende maximale |
|---|---|
| Dépassement des 90 nuits (résidence principale) | 15 000 € |
| Fausse déclaration de résidence principale | 20 000 € |
| Location sans numéro d'enregistrement | 5 000 € |
| Transformation illégale en meublé touristique | 100 000 € par logement |
En cas d'infraction, la mairie peut envoyer une mise en demeure. Le propriétaire dispose d'un délai pour régulariser sa situation. En cas de non-conformité persistante, le tribunal de grande instance peut être saisi. Les plateformes de réservation peuvent aussi suspendre votre annonce sans préavis.
Résidence principale vs résidence secondaire : cas pratiques
Cas 1 : vous louez pendant vos vacances
C'est le cas le plus courant pour un hôte parisien. Vous habitez votre appartement et vous le louez pendant vos absences. Vacances, déplacements professionnels — tout compte. Restez sous les 90 nuits par an. Vous n'avez besoin que d'un numéro d'enregistrement.
Cas 2 : vous avez un pied-à-terre à Paris
Votre résidence principale est en province ou à l'étranger. Votre appartement parisien est alors une résidence secondaire. La location courte durée n'est pas limitée en nuitées. Mais un changement d'usage est obligatoire. Cette autorisation est souvent assortie d'une obligation de compensation. Il faut racheter un local commercial de surface équivalente dans le même arrondissement. C'est coûteux. C'est difficile.
Cas 3 : vous êtes propriétaire-bailleur
Votre appartement est loué en bail classique. Vous souhaitez le passer en location saisonnière. Vous devez d'abord récupérer le bien. Ensuite, si ce n'est pas votre résidence principale, la procédure de changement d'usage s'applique.
Ce que la conciergerie gère pour vous
La mise en conformité réglementaire freine beaucoup de propriétaires. Une conciergerie sérieuse prend en charge l'ensemble des démarches administratives.
- Vérification du numéro d'enregistrement et affichage sur chaque annonce
- Suivi en temps réel du compteur de nuits louées
- Blocage préventif du calendrier avant d'atteindre les 90 nuits
- Collecte et reversement automatique de la taxe de séjour via Airbnb
- Conseil personnalisé sur votre statut de loueur
Découvrez comment nous gérons la conformité dans notre présentation des services ou discutez de votre situation avec notre équipe.
Questions fréquentes
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