Janvier et février, le calendrier se vide. Les voyageurs de Noël sont partis, les suivants n'arrivent pas avant mars. En août, les Parisiens ont quitté la ville mais les touristes ne compensent pas toujours. Sur les appartements que je gère, ces deux périodes sont les seules où le taux d'occupation peut décrocher sous 65%. Pas une fatalité. Voici les sept actions concrètes que j'applique pour traverser ces creux sans trop sacrifier les revenus.
La basse saison à Paris : de quoi parle-t-on vraiment ?
Paris n'a pas une basse saison unique et uniforme. Le marché Airbnb parisien connaît deux creux principaux : janvier-février (hors Fashion Week qui tombe en général fin janvier et fin février) et août, avec des spécificités selon les arrondissements. Le 1er arrondissement, très touristique, souffre moins en août que le 11e, davantage dépendant d'une clientèle mixte.
Les données AirDNA pour Paris montrent que le taux d'occupation moyen chute à 55-65% en janvier (contre 78-82% en juin-juillet). Le revenu par nuit disponible (RevPAN) baisse de 30 à 40% par rapport aux mois de pointe. Ce n'est pas une fatalité, mais ça demande une adaptation active.
À retenir : la basse saison touristique n'est pas la même que la basse saison des voyageurs d'affaires. Janvier est un mois fort pour les salons professionnels à Paris (Maison&Objet, SIAL, etc.). Septembre-octobre est la saison des congrès. Comprendre ces deux logiques est la clé pour maintenir le remplissage.
Stratégie 1 : Ajustez vos prix à la baisse (intelligemment)
La première erreur en basse saison : maintenir les mêmes prix qu'en haute saison. La deuxième : baisser trop agressivement sans plancher. Un appartement T2 dans le 9e qui se loue 140€/nuit en mai peut descendre à 90-100€/nuit en janvier tout en restant rentable — à condition de bien calibrer son prix minimum.
Avec PriceLabs, je configure des prix minima saisonniers différents selon les mois. Le plancher couvre les coûts de ménage, la commission Airbnb et laisse une marge. Pour un T2 à Paris avec ménage à 60€ et commission Airbnb à 3%, le plancher réel se situe autour de 70-75€/nuit. En dessous, vous perdez de l'argent à chaque réservation.
La basse saison est aussi le moment d'activer les remises de dernière minute : une réduction de 15-20% pour les nuits non réservées à moins de 3 jours est souvent plus efficace qu'une baisse de prix généralisée. Vous évitez ainsi de brader vos prix trop à l'avance sur des dates qui pourraient se remplir naturellement.
Stratégie 2 : Ouvrez aux longs séjours
En basse saison, la clientèle de passage se raréfie. En revanche, une autre catégorie de voyageurs est très active : les séjours de 7 à 30 jours. Étudiants en stage, expatriés en mission temporaire, professionnels en déplacement de longue durée à Paris. Ces profils cherchent des prix négociés et de la stabilité.
La mécanique est simple : activer une remise semaine et moisdans les paramètres Airbnb. Une remise de 15% à la semaine et 25% au mois peut sembler importante, mais un appartement loué 28 jours à 80€/nuit (avec remise) rapporte bien plus qu'un appartement à moitié vide à 100€/nuit sur le même mois.
Attention à la règle des 120 nuits : si vous êtes en résidence principale, les séjours longs comptent dans votre quota annuel. Les séjours de plus de 90 jours peuvent sortir du cadre de la location meublée touristique et relever d'un autre régime juridique. Vérifiez avec un conseiller.
Stratégie 3 : Ciblez les voyageurs d'affaires
Le voyageur d'affaires est structurellement la meilleure réponse à la basse saison touristique. Il voyage en semaine, réserve à l'avance, paie les prix sans les négocier, et laisse des avis fiables. En janvier et septembre — deux mois de congrès et salons à Paris — la demande professionnelle est forte même quand le tourisme marque le pas.
Pour attirer cette clientèle, l'appartement doit cumuler quelques attributs : WiFi rapide et stable (minimum 100 Mb/s, testé), un espace de travail correct (bureau ou table dégagée), un bureau d'appoint, des informations pratiques sur les transports et les restaurants aux alentours. Airbnb propose aussi le programme Airbnb Work qui donne une visibilité supplémentaire auprès des entreprises. Pour une analyse complète, consultez notre guide sur la stratégie voyageurs d'affaires Airbnb Paris.
Stratégie 4 : Exploitez les événements de niche
La basse saison n'est pas exempte d'événements porteurs. Janvier et février concentrent plusieurs rendez-vous qui font exploser la demande localement :
| Événement | Période | Impact ADR |
|---|---|---|
| Fashion Week femme (printemps) | Fin février – début mars | +40 à +80% |
| Maison&Objet (janvier) | Mi-janvier | +20 à +40% (8e, Nord-Paris) |
| Salon de l'Agriculture | Fin février – début mars | +15 à +25% |
| Paris Games Week | Fin octobre | +20 à +30% |
| Salon du Livre / Paris Book Fair | Mars | +10 à +20% |
La clé : anticiper ces événements 2 à 3 mois à l'avance dans votre calendrier tarifaire. N'attendez pas que l'algorithme détecte la Fashion Week à J-3. Entrez manuellement des prix majorés dès que les dates sont connues.
Stratégie 5 : Adaptez votre annonce à la saison
Votre annonce Airbnb est rarement mise à jour. C'est une erreur en basse saison. En janvier, les voyageurs cherchent un appartement chauffé, confortable, avec une bonne connexion. Mentionnez explicitement le chauffage central, les couvertures supplémentaires, le café fourni. En août, ils cherchent un appartement avec ventilateur ou climatisation. Si vous l'avez, mettez-le en avant dans les premières lignes de la description.
Adaptez aussi votre titre. En hiver : "Appartement chaleureux 2P Marais, WiFi fibre, chauffage central". En été : "Appartement climatisé Marais, balcon, proche transports". Ces ajustements saisonniers sont pris en compte dans les recherches filtrées par critères.
Stratégie 6 : Diversifiez les plateformes
En basse saison, se limiter à Airbnb peut amputer significativement vos revenus. Booking.com attire une clientèle différente — souvent plus internationale, moins sensible aux avis et prête à réserver plus à l'avance. VRBO / Abritel est fort sur les familles et les séjours de 5 jours et plus.
La gestion multi-plateformes nécessite un channel manager pour synchroniser les calendriers et éviter les doubles réservations. Des outils comme Smoobu, Lodgify ou Hostaway permettent cette synchronisation à partir de 30-50€/mois. Le gain en taux d'occupation dépasse souvent ce coût dès le premier mois.
Stratégie 7 : Utilisez la basse saison pour valoriser votre bien
Janvier et août sont les meilleurs moments pour les travaux de maintenance ou de décoration sans sacrifier de revenus de haute saison. Un rafraîchissement de peinture, l'ajout d'une climatisation réversible, la pose d'un bon matelas : ces investissements se traduisent directement en hausse de note Airbnb et en possibilité de revoir vos prix à la hausse dès la saison suivante.
Un appartement qui passe de 4,7 à 4,9 étoiles sur Airbnb peut justifier une hausse de prix de 8 à 12% sans impact négatif sur le taux d'occupation. Sur 12 mois, c'est un retour sur investissement rapide pour des travaux de 500 à 1 500€.
Tableau de bord : que faire chaque mois de basse saison
| Mois | Priorité n°1 | Action tarifaire |
|---|---|---|
| Janvier | Salons pro (Maison&Objet mid-jan) | Prix majorés sur les dates salon, remises semaine en dehors |
| Février | Fashion Week (fin fév.) | Prix x2-3 sur Fashion Week, ouvrir longs séjours le reste du mois |
| Août | Voyageurs internationaux de passage | Adapter annonce (clim/ventil), activer Booking.com |
| Novembre | Début saison congrès terminée | Remises dernière minute, cibler voyageurs affaires |
Chez Ekrin Gestion, nous gérons activement le calendrier tarifaire de chaque appartement en fonction du calendrier événementiel parisien et des données de marché en temps réel. Le taux d'occupation annuel de nos logements dépasse 78%, même en incluant les mois de basse saison. Demandez votre estimation gratuite →
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