Avec la loi Le Meur de novembre 2024, l'abattement du micro-BIC pour les meublés non classés est passé de 50% à 30%. Ce changement a modifié l'équation fiscale pour beaucoup de propriétaires parisiens. Le régime réel LMNP — plus contraignant administrativement — est devenu attractif à partir de niveaux de revenus bien plus bas qu'avant. Ce guide vous donne les chiffres pour choisir, avec un exemple concret sur un T2 parisien typique.
Rappel : les deux régimes en présence
Les revenus de location meublée (dont Airbnb) relèvent des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Deux régimes fiscaux sont possibles :
- Micro-BIC : régime simplifié, abattement forfaitaire sur les revenus bruts, aucune comptabilité requise
- Régime réel (LMNP) : déduction des charges réelles et amortissements, nécessite une comptabilité et généralement un expert-comptable
Le micro-BIC en 2025 après la loi Le Meur
Depuis l'entrée en vigueur de la loi Le Meur (revenus 2025, déclarés en 2026), les abattements micro-BIC sont les suivants :
| Type de logement | Abattement | Seuil de revenus |
|---|---|---|
| Meublé de tourisme NON classé | 30% | 77 700 € |
| Meublé de tourisme CLASSÉ (1-5 étoiles) | 50% | 188 700 € |
| Chambre d'hôtes | 50% | 188 700 € |
Avec seulement 30% d'abattement pour les non classés, l'administration suppose que vos charges représentent 30% de vos recettes. C'est rarement le cas à Paris où la gestion, le ménage, l'assurance et les charges diverses dépassent facilement ce seuil.
Le LMNP réel : principe et avantages
Le LMNP au régime réel permet de déduire les charges réellement supportées :
- Amortissement du bien : la valeur du logement (hors terrain, généralement 15-20% du prix) est amortie sur 20 à 30 ans — une charge comptable déductible sans décaissement réel
- Amortissement du mobilier : canapé, literie, TV, cuisine équipée — amortis sur 5 à 7 ans
- Intérêts d'emprunt : si vous avez un crédit sur le logement
- Charges de copropriété
- Taxe foncière
- Assurance PNO
- Frais de gestion / conciergerie
- Travaux d'entretien
- Honoraires du comptable
L'amortissement est la charge la plus puissante. Pour un appartement parisien acheté 500 000 €, l'amortissement annuel (sur la partie constructions, soit ~85% du prix) représente environ 14 000 à 21 000 € par an de charge déductible sans sortir un euro de poche.
Exemple chiffré : T2 parisien à 2 000€/mois
Prenons un T2 dans le 9e arrondissement :
- Prix d'achat : 430 000 € (dont terrain 15% = 64 500 €, construction amortissable = 365 500 €)
- Mobilier et équipements : 15 000 €
- Revenus Airbnb annuels : 24 000 € (2 000 €/mois)
| Poste | Micro-BIC (30%) | LMNP réel |
|---|---|---|
| Revenus bruts | 24 000 € | 24 000 € |
| Abattement / charges déductibles | - 7 200 € (30%) | - 20 350 € (charges réelles*) |
| Base imposable | 16 800 € | 3 650 € |
| Impôt (TMI 30%) + PS (17.2%) | ≈ 7 930 € | ≈ 1 723 € |
| Économie LMNP vs micro-BIC | — | ≈ 6 200 €/an |
* Charges réelles estimées : amortissement bien 14 600€ + mobilier 2 100€ + copropriété 2 400€ + taxe foncière 1 500€ + assurance 350€ + frais de gestion 24 000 × 25% = 6 000€... total charges ~20 350€ (simplifié pour illustration, hors intérêts d'emprunt). TMI hypothétique 30%.
Ce que ça donne : avec un T2 parisien à 2 000 €/mois de revenus Airbnb, le LMNP réel peut faire économiser plus de 6 000 € d'impôts par an par rapport au micro-BIC. Le coût du comptable (~800 €/an) est lui-même déductible et largement compensé.
À partir de quand basculer au réel ?
Avant novembre 2024, le micro-BIC était souvent intéressant jusqu'à 20 000 € de revenus. Avec l'abattement réduit à 30%, le basculement au réel devient rentable à partir de revenus bien plus faibles.
En pratique, le régime réel est presque toujours plus avantageux dès lors que :
- Vous avez un crédit immobilier sur le bien (intérêts déductibles)
- Votre bien a été acheté récemment (amortissement élevé)
- Vos revenus Airbnb dépassent 12 000 €/an
- Vous êtes dans une tranche marginale d'imposition de 30% ou plus
Pour les très petits revenus (< 8 000 €/an) et les biens acquis depuis plus de 20 ans (amortissement terminé), le micro-BIC peut rester compétitif grâce à sa simplicité et au coût nul de gestion administrative.
Comment opter pour le régime réel ?
Si vous relevez actuellement du micro-BIC et souhaitez passer au réel :
- Lors de la première déclaration : cochez la case "régime réel" dans votre liasse BIC 2031 — aucune démarche préalable requise
- En cours d'activité : l'option pour le réel doit être exercée avant le 1er février de l'année concernée, par courrier adressé à votre Service des Impôts des Entreprises
- Engagement de 2 ans : l'option pour le réel est irrévocable pendant 2 exercices consécutifs
- Inscription au CFE : si ce n'est pas déjà fait, vous devrez vous inscrire auprès du Centre de Formalités des Entreprises
Le piège à éviter
Le principal piège du LMNP réel : le déficit non imputable. En LMNP (non professionnel), le déficit généré par les amortissements ne peut pas être imputé sur votre revenu global. Il est reportable uniquement sur vos revenus de location meublée des 10 années suivantes. Si vous vendez le bien avant d'avoir "consommé" ce déficit, vous perdez l'avantage fiscal accumulé.
Ce point renforce l'importance de travailler avec un comptable spécialisé qui simulera les impacts sur toute la durée de détention du bien — pas seulement sur l'année en cours.
Questions fréquentes
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