Beaucoup de propriétaires parisiens louent sur Airbnb sans vraiment savoir ce qu'ils risquent. Certains ne connaissent pas le numéro d'enregistrement. D'autres ne savent pas qu'Airbnb transmet désormais des données trimestrielles à la Ville de Paris. D'autres encore louent leur résidence secondaire toute l'année en pensant que personne ne contrôle. Voici les faits, sans dramatiser ni minimiser.
La réglementation s'est considérablement renforcée depuis 2017 — Code du tourisme, règles spécifiques à Paris sur le changement d'usage, et maintenant la loi Le Meur de novembre 2024. Les propriétaires qui ne sont pas en règle s'exposent à des sanctions réelles. Voici le tableau complet.
Le cadre légal : les textes qui s'appliquent
Trois niveaux de réglementation s'appliquent aux propriétaires Airbnb à Paris :
Le Code du tourisme — niveau national
L'article L. 324-1-1 du Code du tourisme est le texte de référence principal. Il prévoit :
- L'obligation de déclaration préalable en mairie pour toute mise en location meublée touristique
- La limitation à 120 nuits par an pour les résidences principales
- L'obligation d'afficher un numéro d'enregistrement sur toutes les annonces dans les communes qui ont instauré ce dispositif — dont Paris depuis 2018
- Les sanctions applicables : amende civile pouvant atteindre 10 000€ (portée à 50 000€ en cas de refus de communication d'informations à la commune)
L'arrêté municipal du 28 décembre 2017 — niveau parisien
Cet arrêté a instauré l'obligation de numéro d'enregistrement à Paris pour toute annonce de meublé touristique. Sans ce numéro affiché dans l'annonce, vous êtes en infraction — indépendamment de toute bonne foi. Le numéro s'obtient gratuitement en ligne sur paris.fr, en quelques minutes. Il n'y a aucune raison de ne pas l'avoir.
Le Code de la construction et de l'habitation — changement d'usage
Pour les résidences secondaires louées toute l'année, l'article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation impose une autorisation de changement d'usage. À Paris, cette autorisation est soumise à une obligation de compensation : transformer un logement en meublé touristique exige de compenser avec une surface équivalente en logement résidentiel. En pratique, c'est quasiment impossible pour un particulier. C'est ce texte qui prévoit les amendes les plus lourdes.
Les amendes réelles encourues
Voici les sanctions prévues par les textes selon l'infraction commise :
| Infraction | Texte applicable | Amende maximale |
|---|---|---|
| Absence de numéro d'enregistrement sur l'annonce | Art. L. 324-1-1 Code du tourisme | 10 000€ |
| Dépassement de la limite des 120 nuits (résidence principale) | Art. L. 324-1-1 Code du tourisme | 10 000€ |
| Refus de communication d'informations à la commune | Art. L. 324-1-1 Code du tourisme | 50 000€ |
| Changement d'usage sans autorisation (résidence secondaire) | Art. L. 651-2 CCH | 50 000€ + restitution des lieux |
| Publicité mensongère sur la nature du logement | Code de la consommation | Variable |
Ces montants sont les plafonds légaux. Dans la pratique, les amendes effectivement prononcées varient selon les circonstances et l'historique de l'infraction. Les amendes de 50 000€ visent généralement les cas les plus graves — résidence secondaire louée toute l'année sans aucune démarche. Un premier dépassement modeste donne lieu en priorité à une mise en demeure.
Les sanctions indirectes : suppression de l'annonce par Airbnb
Au-delà des sanctions légales, Airbnb applique ses propres règles. Depuis 2019, la plateforme vérifie automatiquement les numéros d'enregistrement à Paris :
- Les annonces sans numéro d'enregistrement valide peuvent être suspendues par Airbnb, indépendamment de toute action de la mairie
- Airbnb bloque automatiquement les réservations d'une résidence principale une fois les 120 nuits atteintes dans l'année calendaire
- En cas de numéro signalé comme invalide par la mairie, Airbnb peut retirer définitivement l'annonce de sa plateforme
Comment se passent les contrôles en pratique
Les contrôles sont conduits par plusieurs acteurs. Voici comment ça fonctionne vraiment — pas la version théorique.
La Direction des Affaires Juridiques de la Ville de Paris
La Ville de Paris dispose d'un service dédié au contrôle des meublés touristiques. Il peut être saisi par des signalements ou procéder à des contrôles proactifs. Ces contrôles se font essentiellement par voie administrative : vérification des annonces en ligne, demande de justificatifs. Pas d'inspection physique dans la grande majorité des cas.
La mairie ne peut pas accéder à votre appartement sans votre accord ou sans décision de justice. Un contrôle physique forcé nécessiterait une ordonnance du juge — situation extrêmement rare pour les petits propriétaires.
Ce qui déclenche un contrôle
Dans la grande majorité des cas, un contrôle est déclenché par :
- Un signalement de voisin ou de syndic — le va-et-vient de valises dans la cage d'escalier plusieurs fois par semaine finit par agacer, surtout dans les immeubles anciens
- Une annonce sans numéro d'enregistrement détectée lors de contrôles automatisés des annonces en ligne par les services de la Ville de Paris
- Un contrôle fiscal qui révèle des revenus Airbnb non déclarés ou déclarés de façon incohérente
- Un conflit de voisinage porté devant le syndic, qui décide d'ester en justice
La procédure de mise en conformité
Si un contrôle aboutit à une infraction constatée :
- Mise en demeure par courrier recommandé : délai de 30 à 60 jours pour se mettre en conformité et/ou fournir des justificatifs
- Procédure judiciaire devant le tribunal judiciaire si le propriétaire ne répond pas
- Prononcé de l'amende par le juge, avec possible injonction de cesser la location
Si vous êtes en règle — numéro d'enregistrement valide, respect des 120 nuits pour une résidence principale — les risques de sanction sont quasi nuls. La grande majorité des contentieux concernent des propriétaires qui louent une résidence secondaire toute l'année sans aucune autorisation.
Airbnb et la Ville de Paris : transmission de données
Airbnb partage-t-il vos données avec la mairie ? La réponse est nuancée.
Ce qu'Airbnb transmet légalement
L'article L. 324-2-1 du Code du tourisme oblige les plateformes à transmettre chaque année aux communes qui en font la demande le nombre de nuits effectivement louées par logement. Cette transmission porte sur les données agrégées par bien, identifié par son numéro d'enregistrement.
Concrètement, la Ville de Paris peut demander à Airbnb combien de nuits un logement donné a été loué dans l'année. Si ce chiffre dépasse 120 nuits pour une résidence principale, la mairie dispose d'éléments pour engager une procédure.
La loi Le Meur renforce ces obligations
La loi Le Meur (novembre 2024) a renforcé les obligations de transmission de données. Désormais, Airbnb doit transmettre trimestriellement (et non plus annuellement) les données d'activité aux communes qui le demandent. La Ville de Paris a rapidement mis en place ce suivi trimestriel. Les dépassements de 120 nuits sont donc bien plus faciles à détecter qu'avant.
Ce qu'Airbnb ne transmet pas
Airbnb ne transmet pas spontanément les données personnelles complètes des hôtes (identité, coordonnées bancaires) à la mairie. Ces informations ne peuvent être obtenues que dans le cadre d'une procédure judiciaire spécifique, avec réquisition au juge. Ce que la mairie reçoit : uniquement les activités de location (nombre de nuits, revenus agrégés pour la fiscalité).
Comment être en règle : la checklist complète
Pour un propriétaire qui loue sa résidence principale sur Airbnb à Paris, voici les démarches à avoir faites — dans l'ordre de priorité :
- Obtenir un numéro d'enregistrement : démarche en ligne sur paris.fr (rubrique "Louer votre logement") ou en mairie d'arrondissement. Gratuit, obtenu immédiatement en ligne. Ce numéro doit figurer sur toutes vos annonces Airbnb. Sans lui, tout le reste ne sert à rien.
- Vérifier que votre logement est bien votre résidence principale : vous devez y résider au moins 8 mois par an. Si vous habitez ailleurs une partie de l'année, votre logement parisien est une résidence secondaire — règles plus contraignantes.
- Surveiller votre compteur de nuits : ne jamais dépasser 120 nuits par année civile. Airbnb bloque automatiquement pour les résidences principales déclarées, mais suivez vous-même votre compteur pour éviter tout incident lié à une autre plateforme.
- Déclarer vos revenus : les revenus Airbnb sont des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) imposables. Airbnb fournit un récapitulatif annuel. Ces revenus doivent apparaître dans votre déclaration.
- Vérifier votre règlement de copropriété : une clause d'habitation bourgeoise ou une interdiction explicite de la sous-location peut rendre la location illégale au regard du droit de la copropriété, indépendamment des autorisations municipales.
- Souscrire une assurance adaptée : vérifier que votre assurance habitation couvre la location touristique. Ce n'est pas automatique. Certains contrats l'excluent explicitement.
Pour les résidences secondaires : si vous souhaitez louer une résidence secondaire parisienne, contactez la mairie de votre arrondissement pour une demande d'autorisation de changement d'usage. Le dossier est complexe et la compensation en m² souvent impossible à réaliser en pratique. Beaucoup de propriétaires le font sans cette autorisation — en s'exposant à une amende potentielle de 50 000€.
Le rôle d'une conciergerie dans la conformité réglementaire
Une conciergerie professionnelle joue un rôle actif dans la conformité réglementaire. Ce n'est pas une garantie absolue — c'est une réduction significative du risque. Concrètement, ce que nous assurons pour nos clients :
- Vérification et affichage du numéro d'enregistrement sur toutes les annonces gérées
- Suivi précis du compteur de nuits pour les résidences principales — alerte dès que vous approchez du seuil
- Rapport mensuel détaillé avec le nombre de nuits louées et le cumul annuel — document utile en cas de contrôle ou pour votre déclaration fiscale
- Veille réglementaire : suivi des évolutions de la réglementation parisienne (loi Le Meur, arrêtés municipaux) et mise à jour des pratiques en conséquence
Confier la gestion de son Airbnb à une conciergerie n'est pas seulement une question de confort. C'est aussi une garantie supplémentaire d'être dans les clous réglementaires.
Notre engagement : aucun bien géré par Ekrin Gestion ne peut légalement dépasser les 120 nuits en résidence principale. Notre système bloque automatiquement le calendrier dès que le seuil est atteint, en complément du blocage Airbnb.
Questions fréquentes
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