La question revient systématiquement chez les propriétaires parisiens. Faut-il louer sur Airbnb ou garder un bail longue durée classique ? La réponse dépend de votre profil, de votre arrondissement et de votre tolérance au risque. Les chiffres 2024 donnent un avantage net à la location courte durée dans la grande majorité des cas. Surtout dans les arrondissements centraux de Paris.
Les chiffres comparatifs
Prenons un T2 de 45 m² dans le 9e arrondissement. En location longue durée (LLD), le loyer mensuel est plafonné par l'encadrement des loyers à Paris. Il tourne autour de 1 350 à 1 500 € charges comprises. Soit 16 200 à 18 000 €/an. En location courte durée (LCD) sur Airbnb, le même bien génère en moyenne 26 000 à 32 000 € bruts par an avec une gestion professionnelle.
| Arrondissement | Loyer LLD/mois | Revenus LCD nets/mois | Différentiel |
|---|---|---|---|
| 6e (Saint-Germain) | 1 650 € | 2 200 – 2 800 € | +40 – 70 % |
| 7e (Tour Eiffel) | 1 600 € | 2 100 – 2 600 € | +30 – 60 % |
| 4e (Marais) | 1 700 € | 2 200 – 2 900 € | +30 – 70 % |
| 9e (Opéra) | 1 400 € | 1 600 – 2 100 € | +15 – 50 % |
| 10e (Canal) | 1 250 € | 1 400 – 1 800 € | +12 – 44 % |
| 11e (Bastille) | 1 300 € | 1 450 – 1 900 € | +12 – 46 % |
Revenus LCD nets = après commission Airbnb (3 %) et conciergerie (25 %). Loyers LLD nets = loyer charges comprises hors taxe foncière propriétaire. Données 2024.
Avantages et inconvénients des deux modèles
Location longue durée (LLD)
- Revenus stables et prévisibles : loyer fixe chaque mois. Idéal pour rembourser un crédit immobilier avec sérénité.
- Gestion minimale : une fois le locataire en place, la gestion courante est légère. Quelques échanges par an suffisent.
- Risque locataire : impayés, dégradations, délais d'expulsion de 18 à 36 mois en cas de contentieux. L'assurance loyers impayés (GLI) coûte 2,5 à 4 % du loyer annuel.
- Encadrement des loyers : à Paris, le loyer de référence est plafonné par le référentiel DRIHL. Impossible de dépasser le loyer de référence majoré. Risque de requalification sinon.
Location courte durée (LCD)
- Revenus supérieurs : +30 à +70 % par rapport à la LLD dans les arrondissements centraux, avec une gestion professionnelle.
- Flexibilité : vous reprenez le bien quand vous voulez (pour vos propres séjours ou pour vendre libre).
- Risque vacance : taux d'occupation non garanti, saisonnalité. Une conciergerie avec tarification dynamique amortit ce risque.
- Contrainte réglementaire : limite de 90 nuits/an pour une résidence principale, numéro d'enregistrement obligatoire.
Quel profil pour quelle stratégie ?
LCD recommandée si : vous habitez le bien et partez régulièrement (90 nuits disponibles), votre appartement est dans les 1er–8e arrondissements, vous voulez maximiser vos revenus et êtes prêt à déléguer à une conciergerie.
LLD recommandée si : vous avez besoin de revenus stables pour un crédit, votre bien est en banlieue ou dans un arrondissement périphérique (faible différentiel), ou vous n'avez pas de résidence principale à Paris (résidence secondaire nécessitant un changement d'usage difficile à obtenir).
L'impact fiscal : revenus fonciers vs BIC
En LLD, les revenus sont imposés comme revenus fonciers. Deux régimes possibles : le régime micro-foncier ou le régime réel. En LCD, ils relèvent du régime BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Les options sont le LMNP réel ou le micro-BIC. La grande différence est l'amortissement. Il est possible uniquement en LCD sous statut LMNP réel. Il peut réduire le bénéfice imposable à zéro pour un bien valorisé à 400 000 € et plus. En LLD, l'amortissement n'existe pas. Seules les charges réelles sont déductibles des revenus fonciers.
Pour aller plus loin sur la fiscalité LCD, consultez notre guide fiscal complet 2025.
Notre verdict
Pour un T2 bien situé dans Paris intra-muros (1er–11e), la LCD génère en moyenne 40 à 60 % de revenus supplémentaires par rapport à la LLD. Cela reste vrai même après déduction de la commission conciergerie. La LCD devient encore plus avantageuse en régime LMNP réel. L'amortissement réduit le revenu imposable à presque zéro. La LLD garde son intérêt pour les propriétaires qui veulent des revenus garantis stables. Ou pour les biens situés hors des zones touristiques premium.
Pour simuler le potentiel de votre bien en LCD, obtenez une estimation gratuite ou découvrez nos services de gestion complète.
Questions fréquentes
Estimez le potentiel de votre appartement
Simulation personnalisée gratuite · Résultat en 24h · 0€ engagement
Calculer mes revenus →