Un T2 dans le Marais et un T2 à République — même surface, même standing. L'écart de revenus peut atteindre 30 à 40% par an. Ce n'est pas une question de chance. C'est la géographie. On l'a mesuré sur des dizaines d'appartements gérés dans Paris : l'arrondissement fixe votre plafond. Voici les chiffres bruts, issus des données Inside Airbnb et de notre expérience terrain.
Méthodologie de classement
Deux indicateurs font l'essentiel du travail :
- ADR (Average Daily Rate) : prix moyen par nuit pour un appartement entier de 2 personnes
- Taux d'occupation : pourcentage de nuits réservées sur l'année, estimé d'après les données Inside Airbnb
Le RevPAN (ADR × taux d'occupation) est le vrai chiffre qui compte. Un appartement à 200 €/nuit avec 60 % d'occupation rapporte moins qu'un appartement à 160 €/nuit loué 80 % du temps. On compare donc toujours sur ce ratio.
Classement des arrondissements 1er–11e
| Arrondissement | ADR moyen (T2) | Taux occupation | RevPAN | Revenus bruts/mois |
|---|---|---|---|---|
| 8e — Champs-Élysées | 220 € | 79% | 174 € | 3 100–3 800 € |
| 6e — Saint-Germain | 210 € | 81% | 170 € | 3 000–3 600 € |
| 7e — Tour Eiffel | 200 € | 80% | 160 € | 2 900–3 500 € |
| 4e — Marais | 195 € | 83% | 162 € | 2 900–3 400 € |
| 1er — Louvre | 185 € | 82% | 152 € | 2 800–3 200 € |
| 5e — Quartier Latin | 175 € | 80% | 140 € | 2 600–3 100 € |
| 3e — Marais nord | 165 € | 78% | 129 € | 2 300–2 700 € |
| 2e — Sentier/Bourse | 155 € | 76% | 118 € | 2 100–2 600 € |
| 9e — Opéra/Pigalle | 160 € | 75% | 120 € | 2 100–2 700 € |
| 11e — Bastille | 150 € | 74% | 111 € | 1 900–2 500 € |
| 10e — Canal St-Martin | 140 € | 72% | 101 € | 1 800–2 300 € |
Sources : données Inside Airbnb, estimations AirDNA — moyennes pour appartements entiers, 2 personnes, 2024-2025.
Analyse par profil de bien
Studios et T1 (moins de 30 m²)
Dans les arrondissements ultra-centraux — 1er, 4e, 6e, 7e — un studio à 25 m² se loue facilement 150 € la nuit. Les voyageurs acceptent le compromis spatial parce qu'ils dorment à 10 minutes du Louvre ou de Notre-Dame. Ce ratio surface/prix ne fonctionne plus dès que vous sortez de cette zone. Dans le 12e ou le 13e, un studio à 150 € la nuit ne trouve pas preneur.
T2 (40-55 m²)
Le format le plus demandé. Les couples et petits groupes préfèrent un T2 à deux studios — plus de confort, cuisine commune, salon. Le 4e, le 6e et le 8e dominent pour les T2 premium. Le 9e offre un compromis intéressant : ADR correct, prix d'acquisition encore raisonnable, demande solide toute l'année.
T3 et plus (65 m²+)
Les grands appartements brillent dans le 6e, 7e et 8e. Une famille américaine de 5 personnes qui vient voir Paris deux semaines cherche un T3 propre, bien équipé, avec une vraie cuisine. L'ADR d'un T3 dans le 7e dépasse régulièrement 300 €/nuit. La concurrence est moindre sur ce segment — peu d'hôtes ont les moyens de proposer ce type de bien à la hauteur des attentes.
La saisonnalité selon les arrondissements
Les arrondissements touristiques purs — 1er, 4e, 7e — ne connaissent pas vraiment de basse saison. En novembre, des city-breakers britanniques et allemands viennent encore en masse. En janvier, ce sont les Américains qui profitent des prix d'hôtels plus bas. Le taux d'occupation ne descend jamais sous 65 % dans ces secteurs.
Le 10e et le 11e, en revanche, ressentent plus fort l'hiver. Décembre-janvier peut tomber à 55-60 % d'occupation. Mais la compensation est réelle : lors des événements chauds, ces arrondissements se remplissent aussi vite que le centre.
Les événements qui font exploser les prix : Roland-Garros (mai-juin, 8e et alentours), Fashion Week (mars et octobre, arrondissements centraux), Maison&Objet et salons du Bourget (8e et au-delà). Ces semaines-là, un T2 dans le 1er se loue 350-400 €/nuit sans difficulté.
Les quartiers émergents à surveiller
Quelques micro-quartiers affichent une progression soutenue depuis 18 mois :
- Oberkampf / rue Saint-Maur (11e) : la scène bar et restaurant attire des voyageurs de 25-35 ans qui cherchent spécifiquement ce quartier. ADR en hausse de 12 % sur deux ans.
- South Pigalle "SoPi" (9e) : montée en gamme visible depuis 2023. Les appartements rénovés proches de la rue des Martyrs affichent des prix comparables au bas du 6e.
- Arts et Métiers / Temple (3e) : à 5 minutes du Marais, prix d'achat encore 20 % en dessous. La demande Airbnb suit l'attractivité du quartier.
- Quai de Valmy / quai de Jemmapes (10e) : les logements avec vue ou accès au canal justifient désormais des prix premium. L'effet Instagram Canal Saint-Martin est réel.
Conseils pour maximiser dans votre arrondissement
L'arrondissement fixe votre plafond — mais atteindre ce plafond est une autre affaire. On voit régulièrement des appartements dans le 4e qui sous-performent par rapport à des biens du 9e mieux gérés. Les leviers qui font la différence :
- Tarification dynamique : sans ajustement des prix sur les événements, vous laissez 30 à 50 % de revenus sur la table certaines nuits. PriceLabs ou Beyond Pricing, au choix.
- Photos professionnelles : dans les arrondissements premium, vos concurrents ont tous de belles photos. Ce n'est plus un avantage — c'est le minimum.
- Note supérieure à 4,8 : en dessous, l'algorithme Airbnb vous pénalise dans les résultats filtrés. Un voyageur qui cherche "Superhost uniquement" ne vous verra pas.
- Description en anglais soignée : 60 % des voyageurs Airbnb à Paris sont internationaux. Une description traduite en anglais par un natif (pas Google Translate) change les taux de conversion.
- Équipements de base irréprochables : Nespresso, WiFi fibre, draps 200 fils minimum. Les avis négatifs sur ces points coûtent cher à long terme.
Questions fréquentes
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